"Страшные" криминальные истории хотя и случаются при операциях с жильем, но происходит это не так уж часто, А вот конфликты, связанные с невнимательностью участников сделки, незнанием ими своих прав и обязанностей или ошибками риэлторских фирм, сопровождают значительный процент операций.

     Двухлетний опыт Комитета Защиты прав потребителей при Московской Ассоциации Риэлторов (Е-mail: mar001@ftcentr.msk.su) позволяет обобщить причины возникновения конфликтных ситуаций и рекомендовать фирмам и их клиентам не совершать типичных ошибок.

     Как не купить квартиру с жильцами

     Если продавец квартиры не выписался в срок, то независимо от причин задержки фирма удерживает штраф - обычно от 100 тысяч рублей до $100 в день. Когда бывший собственник не хочет выписываться вовсе, ему можно "помочь" через суд. Если же в квартире остались зарегистрированными члены семьи продавца, а в договоре не содержался перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, то единственный выход -расторгать договор купли-продажи. При опасениях, что вы купите квартиру с жильцами, следует либо искать другую, либо принять все меры предосторожности: оформить сделку по полной стоимости, но не выплачивать часть суммы до полного освобождения квартиры.

     Три билета на один сеанс

     Так называется случай, когда квартира сдана в аренду одновременно несколько раз. Исключить полностью такие ситуации невозможно, но принять меры предосторожности все таки следует. Чаще всего мошенник действует по доверенности, поэтому безопаснее иметь дело с владельцем квартиры. Следует внимательно ознакомиться с документами, обратить внимание на паспорт хозяина - на предмет подделки, и не медлить с заселением. Здесь действует старое пионерское правило "кто вперед-тому компот". Если квартира сдавалась неоднократно, то, по возможности ,замените замки. Если вас все же надули, то фирма подберет вам другую квартиру, а насчет потерянных денег, увы, экспертиза документов обычно не предусматривается договором.

     Если продавец "передумал"

     Бывает, что после получения задатка хозяин "раздумал" продавать квартиру. По закону он обязан вернуть полученный задаток в двойном размере, на что никто, конечно, не соглашается. Единственным стимулом послужит удержание оригиналов документов на квартиру. Нои в этом случае попадаются мошенники, которые берут задаток, восстанавливают все документы и продают квартиру через другое агентство. Для таких ловкачей лучшим уроком послужит возбуждение уголовного дела, например, по ст. 159 УК РФ.

     Обратная ситуация - покупатель отказался от квартиры после внесения задатка (нашел жилье получше, или оказался неплатежеспособным) и требует, чтобы агентство вернуло деньги назад. В этом случае закон стоит на стороне тех, кто получил задаток, и несостоявшемуся покупателю лучше не тратить зря время.

     Обязательства и сроки

     Если покупатель нарушил сроки сделки, например, не явился с деньгами для оформления договора купли продажи, то фирма пытается удержать задаток или аванс. При этом покупатель притворяется, что его не известили о времени сделки, и требует возвращения задатка, а часто и со штрафными санкциями. Если в договоре не указан крайний срок сделки, а фирма не направила ему письменного уведомления (заказное письмо или телеграмма), то суд окажется на стороне покупателя.

     Распространенная ошибка в договорах - несовпадение сроков выполнения фирмой и клиентом своих обязательств. Если для фирмы срок оказывается короче, тогда клиент вправе предъявлять к ней претензии.

     Бывает, что фирма не продала квартиру в оговоренный срок, но требует оплатить ее услуги (за проверку квартиры, размещение рекламы), а продавец подозревает, что услуги либо не оказывались, либо обошлись фирме в существенно меньшую сумму. Например, реклама размещалась в газете бесплатных объявлений, а фирма за это требует 300 долларов. В этом случае следует потребовать от фирмы калькуляцию и доказательства оказания услуг.

     Если поехала крыша

     Распространенная ситуация - покупателю кажется, что квартира при осмотре была лучше, чем при передаче ключей. Если вами выявлен скрытый недостаток, например, течет крыша, трещина наружной стены и т.п., то для расторжения сделки через суд вам придется доказать, что дефект не мог быть выявлен при осмотре. Обычно фирмы не берут на себя ответственность за скрытые недостатки.

     Хозяева, сдавшие квартиру через агентство в аренду, часто предъявляют претензии к фирме за поврежденное арендатором имущество. В договор фирмы с хозяином жилья не входит обеспечение сохранности имущества, а исключить подобные конфликты поможет страховка.

     И последний совет - чтобы избежать конфликтов следует иметь дело с известными риэлторскими фирмами, успевшими накопить опыт в этом непростом виде бизнеса. Мы приводим список из 62 агентства недвижимости, входящих в МАР и выполняющих устав ассоциации.